住み替えは「売却」と「購入」を両方行うのが必要
理想は同時決済！ 現実はタイミングが合わないことが・・・
住み替えは今住んでいる住居の「売却」と新居の「購入」 の両方を行う必要があります。
売却で得た資金を元に、新居を購入するのがもっとも多いパターンです。
売却が早すぎると新居が決まらず入居まで仮住まいで過ごさなくてはならなくなります。
又購入が早すぎると、売却資金をあてにしていた資金が間に合わず、最悪の場合は手付金を解約金として契約解除しなければならないかもしれません。
同時決済ができれば
- 仮住まいをしなくて済む
- 売却資金を使うことが出来る。
- 買い替えローンが利用できる。
売り先行！ 同時決済が難しいならば「売却」を重視する。
売り先行とは、今住んでいる 家を売ってから、新しい家を購入する方法です。
売却を重視して、売り急ぎを避けましょう。売却を重視することで資金面でメリットが有ります。
資金の心配がなく売却代金を気にしない場合を除いて、売却先行がおすすめです。
売り先行のメリット
- 売却代金を住宅ローンの返済や新居の購入資金に充てられる。
- 今住んでいる家を高く売りやすい。
売り先行の注意点
- 住んでいる
- 売却後に新居が見つからない場合は仮住まいの費用が掛かります。その場合引っ越し費用が2回分必要になります。
売り先行が向いている人
- 今住んでいる家の住宅ローンが残っており、売却代金で返済に充てたい
- 売却代金を新居の購入資金に含めたい。
- 妥協しないで出来るだけ高い価格で家を売りたい。
- 実家などに仮住まいすることになることを視野に入れている。
買い先行
買い先行とは新しい住まいを購入してから今住んでいる家を売る方法です。
買い先行のメリット
- 納得がいく新居探しに時間を割くことが出来ます。
- 今の家に住みながら新居探しをできるので、仮住まいをせずに済み、引っ越しも1回で済みます。
買い先行の注意点
- 売却代金を充てられないので、新居の購入代金は自己資金と住宅ローンでまかなう必要があります。
- 今住んでいる住宅ローンが残っている場合には二重ローンになるなど金銭的負担が」大きくなります。
- 家の売却を焦って価格を下げざる得なくなるリスクも出てきます。
買い先行が向いている人
- 今住んでいる家の住宅ローンを完済している。もしくは売却代金で完済できる目処がある。
- 今の家が好条件で売れ、直ぐに売却できる物件である、または目処がある。
実際に買い替えをした Hami の不動産取引の流れ
住んでいるマンションが売れるまで・・・
住んでいる物件が人気で購入希望者が常に居たのが良かった。
9年前の新築マンションで売りが出れば売れるマンションでした。
私の部屋は20階建ての12階でした。同時期に最上階と他の階の物件も売り出しが有りました。
それらの価格も考慮して売出価格を決めましたが高すぎず低すぎない価格を設定しました。
同じマンションでも間取りや条件で売れる・売れないの差がある
私の部屋は70㎡以上の物件で間取りに無駄がなく、天井高い、キッチン広い、洗面所が広い、収納が多く、とても使いやすい部屋です。
機会が有り、最上階の20階の物件を内覧することが出来ました。部屋は70㎡弱で数字的にはさほど変わらないと思うのですが、内覧すると天井が低い、キッチンが短く吊戸棚も低い、収納が少ない、一部屋だけが広く残りの二部屋が柱が出てとても使いずらいのです。この部屋はリフォームして多数の不動産会社が、我が家より200万円高く販売しておりましたが、なかなか買い手が付きませんでした。その後200万円値下げしても売れずに結局は業者が購入したとのことでした。
同じマンションでも部屋によってこれ程の違いがあるのだと思いました。
直ぐに売れて、引き渡しを3か月先に延ばして契約！
地元のA不動産と専任媒介契約をしました。査定価格と他の販売中の物件などを考慮して売出価格を決定しました。
住んでるところに内覧するので沢山の内覧が来ても困るし、購入物件がなかなか見つからないと考慮して、一度に沢山の広告を出さずに始めました。
それでも直ぐに反響が有り、営業担当者が話を聞き、実際に必要としている人を選んで内覧を受付して頂いたようです。
直ぐに内覧希望が有り、最初の方が購入申し込みがあり、その方と契約になりました。
その後二組の方の内覧を受けましたが、申し込みが有ったので販売活動はやめました。
売却物件の「不動産売買契約」締結
2022年5月15日 「不動産売買契約」締結。 手付金、現金で受領。
残代金は2022年8月29日 に長めにすることが出来ました。
新居の物件探し
引っ越し先の物件探し
住んでいるマンションが早々売れてしまったので、本気で引っ越し先の物件探しをしなくてはなりません。
A不動産会社のO氏が物件探しを一緒にしてくれました。
物件探しの苦労話は改めてお話したいと思いますが、めでたく物件が見つかりました。
新居の中古一戸建ての「不動産売買契約」締結
2022年6月25日 「不動産売買契約」締結。 手付金、現金で支払い。
残代金は2022年8月23日
「売却」と「購入」の同時決済が実現！
2022年8月19日に 同時決済が決まりました。
これからその日を迎えます。
引き渡し猶予特約
マンション売却時に「引き渡し猶予特約」を設けています。
8月19日残代金受領 ⇒ 8月25日までに引き渡し。
リフォーム会社と契約
本契約に入る前からリフォーム会社と打ち合わせ し、リフォーム契約をしました。
新居の不動産の残代金支払い後が引き渡しになります。引き渡しの日から直ぐに工事に入れるように決めました。
リフォーム中はマンスリーマンションで仮住まい。
購入した中古一戸建ては空き家でしたが、残代金の支払いがない前には、未だ自分のものではないのでリフォームはできません。
8月19日残代金支払い後から工事可能です。
リフォームの工期は一か月といわれ、入居は難しいのでマンスリーマンションでの仮住まいです。
保険などができて、購入前にリフォームが出来る制度みたいなのが出来るといいなと思います。
そうしたら仮住まいしなくてよいのですが・・・。
